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从“暴力退房”看国人的契约精神  

2011-11-22 14:16:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从“暴力退房”看国人的契约精神 - 风青杨 - 风青杨品牌营销

 

 

最近,由于一些楼盘大幅降价,上海数百名老业主近日在开发商售楼处聚集。随着房市调控政策的加强,调控效力逐渐显现,一些开发商顶不住资金压力,开始进行大幅打折促销。然而,在外界一片叫好之声中,有一批人不干了,那就是一些已经买房的老业主,他们眼看房价下降,资产缩水,便要求开发商赔偿,并且打砸售房部。一些业主打出横幅,要求开发商还我血汗钱,表达对销售方的不满,甚至与保安发生冲突。这事不仅在北京、上海发生了,在杭州等地也发生了,不仅现在发生了,在2008年金融危机时也发生了。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

按照商品交换的契约精神:交易自由、风险自负,房价下跌的风险应该由买者承担,开发商没必要承担。就像在股市中,难道股票跌了,还要找上市公司、证劵机构赔钱吗?房价下跌,业主们去退房维权,房价上涨时,业主们为什么不去和开发商分享溢价收益,把酒言欢呢只能涨,不能跌,只能赚,不能赔,天下有这样的好事吗房地产市场也会有升有降中国人必须树立契约精神,否则市场经济和社会文明就无从谈起。

 

投资有风险,入市需谨慎

 

在市场经济中,商品价格的波动乃是正常情况,没有任何一个商品可以永远只涨不跌。打个比方,如果你上午买的股票10元一股,下午9.5元一股,你去找证监会退退看你原来买的液晶电视8000元一台,现在3200元一台,你找商家或者厂家退退看。房价上涨时,购房者会和别人分享涨价的利润吗?在房价下调时,为什么要别人承担风险。购房有风险,房价已经很高,为什么还要冒险进入?

 

楼市有风险,入市要谨慎,在当前的大环境下,应该成为人所共知的公益广告。多年来,中国的楼市并没有出现像样的下跌,风险累积到非常高的程度,下跌只是迟早。楼价上涨时期,已购房者莫不欢欣雀跃,期待房价还能涨得高点、再高点,一者显得自己有眼光,二者可以收获投资浮盈。业主因为所在楼盘降价心态失衡,或要求退房,或要求开发商退差价,这种现象早在2008年底房价松动时就已经出现过。希望自己所购买的商品房不断升值,这是包括一些投资者在内的所有业主的共同心态。

 

从目前市场情况来看,销售萎缩、开发商的大部分资金来源都被约束,资金利用成本上涨,这使得降价求量已经是唯一的办法。而且房价下调也符合中央调控的精神。享受了多年泡沫与暴利的楼市,将投资赌在房子上的人们,也应该有所清醒了,增加风险意识了,那种只涨不跌的楼市博傻时代已经过去。一些人遇到房价下跌就不满和抗议,这既说明他们缺乏市场风险意识,更说明他们不懂市场规则。这种违背起码的市场契约精神的做法,既不为法律所支持,也得不到公众的同情。但理性投资者必须明白,任何市场都存在价格波动,都有投资风险,而且必须自己承受风险,自己为错误判断和决策埋单。

 

暴力退房为何理直气壮?

 

其实,大部分人都清楚地知道:以房价下跌作为去找开发商晦气的理由是站不住脚的,在法理层面也是完全不成立的,但是,为什么还是只要有人振臂一呼,就会一呼百应,大家集合起来都去讨说法呢?暴力退房事件之所以频繁发生,其本质的原因,在于我们目前的这个社会,有一个比契约精神更高层次的、更有力量的规则,这个规则就是两个字:稳定。稳定压倒一切。为了维护稳定,有关政府部门可以采取一切必要的和可能的手段,甚至不惜改变市场规则。稳定压倒一切的规则,在某种程度上演变成权力大于市场的现象。

 

比如,上海业主抗议房价下跌,有评论就分析,抗议者非常明白,按照合同条款,他们不可能得到补偿,他们的行为简直可以称做无理取闹。可取闹绝不是无理的,相反,取闹之后,原本属于市场领域的纠纷开始逐渐演变成社会领域的群体性事件,而随着事件性质的改变,事件的相关主体也开始变得多元。一个显而易见的事实是,在如今维稳重于泰山的背景下,只要事情闹得足够大,政府便要基于维护社会稳定的出发点安抚抗议者。这样一来,事情就有了转机。

 

另外,涉及一个“成本核算问题从目前全国各地已发生的讨说法事件看来,讨说法的人没有受到治安行政处罚,政府、开发商为了息事宁人,大多采取私下协商的办法,平息纷争。很明显,现在是会哭的孩子有奶吃,而且即使哭了没奶吃,也不要紧,不会有人追究你哭的责任,那么为什么不哭一哭呢?

 

当然,相信那些维权业主一定也有各自一肚皮的委屈和道理,而且我还可以断言,他们与开发商的交易中一定也有不少具体情况,他们据此要求退款,也不会是一点合理性都没有的。对他们中的相当一部分人来说,辛辛苦苦积攒了点钱买了套房子,岂料到前10年来房价一直在涨,轮到自己却掉头下跌,怎么不觉得倒霉和生气?因此,我们也很希望开发商能够比较人性化地与业主好好协商、友好解决。毕竟,法庭虽不会支持业主的诉求,但他们若锲而不舍地闹,对开发商来说也不是什么好事。这里有个现成的正面例子:因为iPhone4S的面市,苹果中国公司决定对iPhone4降价,但它允诺,在降价前一月内购买iPhone4的客户,公司予以退还中间的差价部分。 

 

投资者愿赌服输,政府遵重契约精神

 

著名经济学家许小年说:“维权?什么权?签了合同不认账的权利?您买的冰箱、电视要是降价了,也打上门去维权?炒的股票跌了呢?您是不是觉得这世界上的物价只能涨,不许跌?作为买卖房屋的投资行为,房价最高点买入是很正常的事情,现在房价降了,却要开发商帮着承担,那为什么房价涨的时候投资者不帮着开发商承担一些呢?如果说既然买房的目的是投资,那么自己就应该愿赌服输。

 

市场只遵从于经济规律,没有同情失败者之心,这或许很残酷很现实,却能保证必要的公平。冬天菜贵,夏天菜贱,冬天买菜的人怎么不在夏天掀起退菜潮?原因很简单:菜价是由市场控制的嘛!你闹没有道理。那么,为什么在衣服、饮食等行业能遵守契约精神,到房地产市场就不行了?有人说是因为利益太大;而汽车、电子产品也在降价,为什么不掀起退车潮退电潮

 

与其他商品不同,在中国,住宅有其特殊的属性:必要且昂贵。有人说,买衣服,跌价了不见你去找卖家退款?有人说,股票亏钱了不见你去砸证券市场?对待业主抗议围攻开发商的情况,政府部门应该根据法律规定加以制止,切勿再以维稳需要强迫开发商低头赔偿。要让消费者在损失中学到投资风险意识,而不是用逆市场的手段给其托底,致使非理性的要求肆意蔓延,影响到市场机制的周期调整,损害市场经济的公平基石。

 

合同的责任与义务

 

我们不遵守承诺和不按法律办事的东西太多了。一些人把买房建立在房价只涨不降的基础上,建立在别人买房比自己买的更贵的基础上,建立在别人更吃亏的基础上,这种心理能不能说是小人之心?是不是损人不利己的心理?

 

从法律上讲,商品房和其他商品一样,都是受合同法和其他的相关法律的约束的,所以购房者跟开发商签订了商品房协议之后,购房者就应当有面对涨跌的心理承受能力。与其它商品生产销售一样,除非在购房之初的合同上就有列明,若遇到房价下跌,开发商需要补偿购房者的差价损失,否则开发商没有为购房者包底的义务和责任。市场经济所遵循的就是双方自愿交易,各自承担属于自己范围之内的风险。在一桩愿买愿卖的住宅交易里,双方都需要遵守交易契约,不能因价格的涨跌而随意毁约,否则就要付出相应的代价。

 

为什么买房的第一件事是签合同?合同代表的是业主与开发商签下的一份契约:用若干钱,买某一套指定的房子。契约精神是西方文明社会的主流精神,契约词源于拉丁文,原为交易,其本质是一种契约自由的理念?所谓契约精神是指存在于商品经济社会,而由此派生的契约关系与内在的原则,是一种自由、平等、守信的精神。缔约者内心之中存在契约守信精神 缔约双方基于守信在订约时不欺诈、不隐瞒真实情况、不恶意缔约、履行契约时完全履行同时尽必要的善良管理人、照顾、保管等附随义务。

 

市场经济的灵魂——契约精神

 

契约精神是市场经济之魂,其重要性不亚于稳定。至少,两者是个平等关系吧。此番退房潮事件中,绝大多数评论表达出对于国人缺乏契约精神的忧虑。如果将契约精神归结为西方文明的产物,认为中国社会历来缺少契约,缺少契约文化的资源,是一种常识性的误解。孔子在《论语》中说:人而无信,不知其可也。中国俗语里,也有君子一言,驷马难追的说法。中国晋商在经营实战中也把信誉视为命根,坚持信誉第一。这些都有一个明确的价值取向,即在中国文化最底层,向来没有排斥诚信,没有违背契约精神

 

观察中国社会,其中的契约文化资源并不丰厚,这是事实。比较而言,许多人更沉迷于不按规则出牌,习惯于从破坏规则中获得短期利益,乐于把破坏游戏规则当成智慧的象征。对规则缺少足够的尊重。举个例子说,中国古代有个人们耳熟能详的故事,叫做田忌赛马。在千百年来的解读中,人们往往都将此事视为聪明有才的表现。但在某种意义上,这个故事亦表达出了对契约的破坏。如果游戏规则清楚规定,必须上马对上马,中马对中马,下马对下马,而一方拿下马对上马,就是对游戏规则的破坏,就是契约精神的一种丧失。

 

自卢梭的《社会契约论》起,契约精神成为法国人最为推崇和骄傲的美德。所谓契约精神,就是平等、尚法、守信。随着商品经济的发展,尊重并履行契约精神变成普世价值观。作为一种价值观,契约精神很容易为人所接受,中国社会亦不例外,但能接受和愿意恪守是两回事情。现实商业活动当中,之所以潜规则大行其道,之所以商业贿赂案件畸多,之所以还将不按规则出牌视为智慧,就是因为在文化深处,人们没有真正尊重契约精神,缺少对法治精神的真正信仰。

 

没有买卖,就没有契约。商业契约精神实际很简单,就是说话算数,一旦作出了承诺必须要执行,而且是不打任何折扣的执行。我们整天看到的都是不履约,从个人不履约、企业不履约到政府不履约,不履约带来的结果完全是破坏性的。有些时候,甚至一些政府部门与官员带头破坏游戏规则,不尊重公平价值,起到了非常不好的负面作用。重建契约精神,在制度层面,首先就需要公权带头——唯有公权受到法律的严厉约束,契约精神的张扬才有真正的可能。

 

契约精神的一个重要特征就是公平与平等。商业现实中契约容易被破坏,即是因为公平与平等这样的基本价值诉求也常常被漠视。正在发生的开发商与业主间的纠葛,不是什么大事。但在契约面前,无所谓大事小事,正如在规则面前,强者弱者当一律平等。契约精神的核心,是更好地保护人们的自由和利益,每一个人想要自己的合法权益得到保护,就必须尊重契约,而不是靠取胜。梅因在《古代法》中提到:迄今为止,人类最伟大的进步就是从身份到契约。是的,市场经济最讲究的契约精神,是对合同的遵守,对承诺的遵守。(文/风青杨

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